既然別墅業(yè)主并未擁有花園的產(chǎn)權(quán)，那么同一小區(qū)內(nèi)的洋房業(yè)主是否有權(quán)要求他們開(kāi)放花園？開(kāi)發(fā)商賣(mài)別墅送花園的行為是否傷害了其他業(yè)主的利益？本報(bào)記者聯(lián)系新浪樂(lè)居進(jìn)行的網(wǎng)友問(wèn)卷調(diào)查發(fā)現(xiàn)，過(guò)半被調(diào)查者認(rèn)為別墅業(yè)主應(yīng)該開(kāi)放花園，供所有其他業(yè)主共同使用；半數(shù)被調(diào)查者認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商賣(mài)別墅送花園犧牲了小區(qū)其他業(yè)主的利益。
記者調(diào)查
買(mǎi)別墅送花園其實(shí)業(yè)主沒(méi)產(chǎn)權(quán)
別墅違建以及別墅花園是近期的一大熱門(mén)話題。相聲演員郭德綱位于亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的瀛海名居小區(qū)的別墅違章占用公共綠地，令同一小區(qū)內(nèi)的其他業(yè)主晨練及出入時(shí)，不得不繞道而行，成為最近社會(huì)關(guān)注的話題，在眾多業(yè)主的抗議下，郭德綱最終將違建拆除。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，如今買(mǎi)別墅送花園已成為開(kāi)發(fā)商的常見(jiàn)銷售模式，花園的配套已成為別墅產(chǎn)品的必備要素，所不同的只是所送花園面積的大小。在廣州某些區(qū)域，別墅配套花園十分豪氣，有些別墅產(chǎn)品所贈(zèng)送的花園甚至超過(guò)了別墅本身的面積，如增城某大型樓盤(pán)，一幢140多平方米的獨(dú)幢別墅，所配套的私家花園就有200平方米，大花園的配套成為樓盤(pán)的一大賣(mài)點(diǎn)。采訪中，很多業(yè)主均表示，如果不贈(zèng)送大面積的花園，別墅的吸引力大打折扣，番禺某別墅業(yè)主張先生坦言，“買(mǎi)別墅沖的就是有自己的私家花園，不然花那么多錢(qián)還不如住洋房了?！?
然而，很多人或許并不清楚，視花園為私產(chǎn)的別墅業(yè)主，其實(shí)并不擁有花園的產(chǎn)權(quán)。滿堂紅星河灣分店店長(zhǎng)袁凱濤指出，廣州的別墅花園用地屬性一般是不會(huì)納入房產(chǎn)證的，僅僅會(huì)在建筑面積和占地面積上顯示?！按笮烷_(kāi)發(fā)商在操作時(shí)，通常會(huì)和買(mǎi)家以通過(guò)簽訂補(bǔ)充協(xié)議的方式，出售花園的使用權(quán)，例如華南碧桂園、廣州碧桂園等大型樓盤(pán)目前都是這樣操作?！?
廣州首層洋房送花園越來(lái)越少
除了買(mǎi)別墅送花園，廣州開(kāi)發(fā)商曾興起過(guò)買(mǎi)首層洋房送花園的銷售策略。廣州市點(diǎn)亮房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司首席執(zhí)行官戴曉峰介紹，這一現(xiàn)象在2003年特別集中，當(dāng)時(shí)很多開(kāi)發(fā)商為了能將首層物業(yè)賣(mài)得貴一些，紛紛推出買(mǎi)洋房送花園的優(yōu)惠，如廣州碧桂園、華南碧桂園、萬(wàn)科四季花城等樓盤(pán)都有一樓送花園、二樓送平臺(tái)的做法。后來(lái)業(yè)主投訴二樓平臺(tái)侵占公共面積，在很多樓盤(pán)的二樓平臺(tái)已經(jīng)不再開(kāi)放，而首層送花園的情況亦很少見(jiàn)。在郊區(qū)，首層多數(shù)被設(shè)計(jì)成車庫(kù)或架空層，而市區(qū)基本為商業(yè)裙樓。
網(wǎng)絡(luò)調(diào)查
半數(shù)網(wǎng)友認(rèn)為業(yè)主應(yīng)開(kāi)放花園
近日，本報(bào)針對(duì)別墅花園是否應(yīng)該向其他業(yè)主開(kāi)放等問(wèn)題，聯(lián)合新浪樂(lè)居進(jìn)行了一次網(wǎng)絡(luò)問(wèn)卷調(diào)查，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，過(guò)半網(wǎng)友認(rèn)為別墅業(yè)主應(yīng)向其他業(yè)主開(kāi)放花園。
首先，有75%的網(wǎng)友表示自己所住的小區(qū)，存在著開(kāi)發(fā)商賣(mài)樓送花園的情況；對(duì)于開(kāi)發(fā)商賣(mài)樓送花園的行為，有50%的被調(diào)查者表示很反感，認(rèn)為開(kāi)發(fā)商犧牲了其它業(yè)主的利益，但也有37.5%的被調(diào)查者對(duì)開(kāi)發(fā)商的這種銷售策略表示理解。對(duì)于別墅花園是否該向其他業(yè)主開(kāi)放的問(wèn)題，50%的業(yè)主支持別墅業(yè)主開(kāi)放花園。
此外，全部被調(diào)查者表示，小區(qū)存在業(yè)主加建、違建占用公共綠地行為；對(duì)于侵占公共綠地的做法，75%的被調(diào)查者表示“非常反感”，12 .5%的被調(diào)查者表示“理解”。
網(wǎng)友觀點(diǎn)
政府應(yīng)規(guī)定花園與別墅的比例標(biāo)準(zhǔn)
網(wǎng)友張先生認(rèn)為，小區(qū)內(nèi)的綠地和花園是所有業(yè)主的共同財(cái)產(chǎn)，在購(gòu)買(mǎi)房子的時(shí)候自己已經(jīng)為這些綠地和花園埋單，但是現(xiàn)在廣泛存在的買(mǎi)別墅送花園行為無(wú)疑是開(kāi)發(fā)商拿著普通業(yè)主的錢(qián)在送禮，是讓窮人為富人補(bǔ)貼，嚴(yán)重影響到社會(huì)公平，應(yīng)該要求所有別墅業(yè)主開(kāi)放“私人”花園。
嚴(yán)女士則認(rèn)為，別墅的花園是別墅本身的一部分，不應(yīng)該開(kāi)放成公共用地。因?yàn)閯e墅單價(jià)普遍高于洋房和公寓，除了別墅本身的建筑用地成本高于后者外，實(shí)際上開(kāi)發(fā)商可能已經(jīng)加進(jìn)了花園占用土地的成本，對(duì)于這種“送”的行為，政府應(yīng)該出臺(tái)相關(guān)的指導(dǎo)意見(jiàn)，規(guī)定所送花園與別墅實(shí)際占用土地的比例關(guān)系，這樣既不會(huì)影響到別墅業(yè)主對(duì)私家花園的訴求，也不會(huì)太過(guò)影響到普通洋房和公寓住戶的公共綠地花園人均面積。
專家觀點(diǎn)
別墅業(yè)主使用花園交管理費(fèi)不建議開(kāi)放
記者采訪了解到，盡管別墅業(yè)主不擁有花園的產(chǎn)權(quán)，但他們對(duì)花園的使用業(yè)都與開(kāi)發(fā)商簽定了協(xié)議。滿堂紅袁凱濤介紹，目前別墅花園的使用權(quán)是業(yè)主通過(guò)簽訂補(bǔ)充協(xié)議獲得的，別墅花園的維護(hù)主要由物業(yè)管理公司方面進(jìn)行，例如碧桂園、珊瑚灣畔等小區(qū)別墅，物業(yè)管理公司都會(huì)額外加收0.5元/平方米/月的管理費(fèi)用，作為花園的維護(hù)費(fèi)用，這個(gè)基本在知名樓盤(pán)的別墅中已經(jīng)約定成俗?！坝捎跇I(yè)主在物管對(duì)花園的維護(hù)上也是另外付錢(qián)的，可以說(shuō)整個(gè)花園的打理和使用都?xì)w業(yè)主所有，所以并不建議別墅業(yè)主向小區(qū)全體業(yè)主開(kāi)放花園，而是由別墅業(yè)主使用為宜。”
戴曉峰亦認(rèn)為，一般來(lái)講，只要花園的使用者不擴(kuò)大花園面積、侵占人行道，不危害到小區(qū)的光纜、水管、安全等配建系統(tǒng)，不額外搶占其他業(yè)主的空間，他是可以自由地使用開(kāi)發(fā)商所送的這部分花園。他認(rèn)為，要是別墅或洋房的業(yè)主開(kāi)放他們的花園并沒(méi)有實(shí)質(zhì)的意義，花園的使用者支付了物管費(fèi)，一般就由他們來(lái)使用?！熬拖髽潜P(pán)的大堂所有業(yè)主都可以經(jīng)過(guò)，樓上業(yè)主房子漏水，樓下業(yè)主可以向樓上業(yè)主索賠一樣，只要他們家的花園未侵占公共用地，其他業(yè)主很難因?yàn)榉缮线@塊界定是空白的就把這部分面積剝奪過(guò)來(lái)?！?
別墅花園是否屬于公共綠地？界定比較復(fù)雜
戴曉峰指出，開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地建房，劃分出房屋面積、道路面積、綠地面積，如果是獨(dú)立別墅，配上花園送給業(yè)主使用是目前約定俗成的做法?！半m然房產(chǎn)證上沒(méi)有花園部分的面積，但雙方簽定合約后業(yè)主便擁有了使用權(quán)?！贝鲿苑逯赋觯瑥姆缮现v，別墅花園和洋房一樓所贈(zèng)送的花園的性質(zhì)如何界定法律上還是空白，開(kāi)發(fā)商辦預(yù)售證也只是針對(duì)建筑面積，沒(méi)有專門(mén)針對(duì)綠地面積，因此也很難界定開(kāi)發(fā)商劃給別墅或一樓洋房業(yè)主使用的花園是否屬于公共綠地，現(xiàn)在對(duì)于綠地的劃分，還沒(méi)有明確細(xì)致的法規(guī)。
廣州維森置業(yè)有限公司董事長(zhǎng)張維倫表示，別墅花園是否屬于公共綠地主要從兩個(gè)方面看，一方面是如何界定公共綠地的問(wèn)題，這個(gè)在開(kāi)發(fā)商的設(shè)計(jì)里面有規(guī)定，可以看開(kāi)發(fā)商報(bào)建時(shí)建筑密度和綠化率是如何界定的。另一方面，因?yàn)槊總€(gè)樓盤(pán)的情況不同，根據(jù)報(bào)建時(shí)建筑密度和綠化率的界定，可以進(jìn)行判斷，如果別墅除去贈(zèng)送花園的面積，公共綠地的綠化率能達(dá)到要求，就不能把別墅花園的部分界定為公共綠地，如果不能達(dá)到要求，則是開(kāi)發(fā)商送花園的行為降低了公共綠化率了。但是，雖然當(dāng)初報(bào)建的綠化率可以在開(kāi)發(fā)商的規(guī)劃方案中查到，但具體操作起來(lái)還是很困難，因?yàn)闃I(yè)主很難去計(jì)算除去花園面積后的小區(qū)綠化率。
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